Hopp til hovedmenyen på siden Hopp til hovedinnholdet på siden

Byutvikling - fast eiendom

Seksjonering

Seksjonering er å dele en eiendom slik at eierne får enerett til å bruke bestemte deler av eiendommen. En seksjonert eiendom er et sameie.

Seksjonering egner seg for oppdeling av boligblokker, horisontaldelte to- og firemannsboliger og næringsbygg i flere etasjer med forskjellige brukere av etasjene. Dersom eiendommen kan deles i hver sin fysiske del, anbefaler vi fradeling fremfor seksjonering. Ta gjerne kontakt med oss dersom du er usikker på om seksjonering er egnet for din eiendom.

Sammenslåing og deling av eierseksjoner

Anmodning om kommunens tillatelse til reseksjonering i h.h.t. eierseksjonslovens §12. Bestemmelsen omhandler oppdeling eller sammenslåing av eksisterende seksjoner. Beskrevet framgangsmåte benyttes også ved full opphevelse av tidligere foretatt seksjonering.

Følgende må innleveres/ sendes Byutvikling:
  • Tegninger/kart som viser tidigere tinglyste forhold (1 eks)
  • ​Skjema for seksjoneringsbegjæring (3 eks)
  • Plantegninger som viser ny situasjon (3 eks)
  • Samtykke fra panthavere (1 eks)
  • Navneliste over beboere (1 eks)
  • Situasjonsplan (3 eks)

Tegninger (event. også kart) som viser eksisterende situasjon
Det er ønskelig med en beskrivelse av situasjonen før endringen. Dette kan enklest skje gjennom tegning - f. eks. kopi av tidligere seksjoneringsvedlegg - av aktuelle seksjoner.

Skjema for seksjoneringsbegjæring
Her må benyttes fastsatt blankett "Begjæring om oppdeling i eierseksjoner/reseksjonering" som kan lastes ned fra kommunens nettsted (for nedlasting - trykk her (DOC) (PDF)) eller kjøpes hos bokhandlerne. (Blankettnummer 3034/3035 - Sem og Stenersen Prokom AS).

Begjæring framsettes av seksjonen(e)s innehaver(e). Dette er den/de som er registrert som hjemmelshaver i grunnboka. Der det er flere eiere, må alle underskrive begjæringen. Ved sammenslåing må eierforholdet til seksjonene være identisk.

I enkelte tilfeller krever reseksjoneringen også samtykke fra styret eller sameiemøtet i seksjonssameiet. Sameiemøtets samtykke er nødvendig når det opprettes nye seksjoner som fører til økning av det samlede stemmetall. Styrets samtykke er påkrevet når reseksjoneringen fører til økning av fellesareal.

Seksjoneringsbegjæringen inneholder også en egenerklæring. Det er viktig at alle felter fylles helt korrekt ut. Det kan være straffbart å avgi en egenerklæring med feil. Om man er usikker på noe, bør man derfor rådspørre seg på forhånd - før begjæringen underskrives.

Tegninger
Kopier av bygningstegningene (kun etasjeplanene) for seksjoner/etasjer som endringen omfatter - inkl. eventuelle tilleggsdeler. Tegningene bør være i en vanlig benyttet målestokk - helst 1:100 eller 1:200. Hver enkelt tegning skal være påført registernummer (gårds- og bruks- og seksjonsnummer), adresse og etasjenummer. Tegningene bør videre dateres og påføres målestokktall.

Tegningene må være av en slik kvalitet at bruken av de enkelte rom - f.eks. "kjøkken" og "bad" - klart framgår. Grensene mellom bruksenhetene - og mellom seksjoner og fellesareal - må avmerkes. Likeså bør det angis hvilke arealer som eventuelt er tilleggsdeler - eksempelvis boder - til den enkelte seksjon. Det anbefales at markeringene skjer ved bruk av ulike farger og/eller skravur.

På hver enkelt seksjonsdel - både hoveddel og tilleggsdel - skal det påføres forslag til nye seksjonsnummer.

Samtykke fra panthavere
Reseksjonering etter §12 kan bare gjennomføres etter samtykke fra alle som har tinglyst pant i de seksjonene endringen gjelder. Skriv gjerne et følgebrev om det er behov for å redegjøre for forhold som ikke framgår av det øvrige materialet.

Gebyr
For kommunens arbeide med saken kreves gebyr i medhold av eierseksjonslovens § 7, siste ledd. Ved reseksjonering vil gebyret normalt være 5 ganger rettsgebyret. Dersom det sammen med begjæringen innsendes en særskilt bekreftelse fra eiendomsmegler eller advokat, kan kommunens befaring utgå. Da reduseres gebyret til 3 ganger rettsgebyret. I begge tilfeller kommer tinglysingsgebyr  i tillegg. Gebyrene innkreves samlet av kommunen som da dekker tinglysingsdommerens krav. Gebyr betales etterskuddsvis etter tinglysing.

Ved full opphevelse av eksisterende seksjonering kreves ikke gebyr for tinglysing.

Saksbehandlingen
Sammenslåing og oppdeling av boligseksjoner er i h.h.t. PBL § 93 er tiltak som krever søknad og tillatelse fra bygningsmyndighetene.

Begjæring om reseksjonering kan innsendes først når bruksenhetene er ferdig utbygd. Med dette menes at det må foreligge attest fra bygningsmyndighetene som angitt i PBL § 99. Midlertidig brukstillatelse godtas.

Kommunens saksbehandling går m.a. ut på å kontrollere at angitt bruk av eiendommen er i samsvar med gjeldende reguleringsplan eller annen arealplan. Alle seksjoner skal ha egen inngang. Ved nye boligseksjoner skal disse ha eget kjøkken og bad/WC. Videre vil vi se til at alle fellesfunksjoner blir plassert på fellesareal og at bruksenhetene generelt får en formålstjenlig avgrensning.

Normal saksbehandlingstid i kommunen kan anslås til 3-4 uker. God kvalitet på materialet som innsendes, kan tilsi raskere samtykke. Eldre leiegårder vil bli særskilt vurdert i forhold til ønske om rehabilitering/ byfornyelse. For slike kan behandlingstiden bli noe lengere.

Etter tinglysingen
Det ene kopisettet oppbevares av tinglysingsdommeren. Original seksjoneringsbegjæring og ett komplett sett av vedleggene returneres søker via kommunen. Om ikke returadressat er angitt i begjæringen, vil dokumentene bli sendt til eier. (Tilfeldig valgt blant eierne dersom sameie.)

Veiledning og søknadsskjema

Hvem kan søke?
Det er eier eller fester av eiendommen som kan søke om seksjonering og reseksjonering. Dersom du signerer søknaden på vegne av eier, må du legge ved en fullmakt fra grunneier. Fullmakten må være original eller bekreftet rett kopi, se informasjon fra Kartverket om fullmakt

Slik søker du Fyll ut søknadsskjema.
Legg ved følgende vedlegg:
  • Kart over eiendommen.  
  • Plantegninger over alle etasjer i bygningen, inklusive kjeller og loft.
  • Vedtekter (ikke nødvendig ved reseksjonering). 
Ved reseksjonering er det sammensatte krav til underskrift og samtykke. Se mer informasjon i Kartverket sin oversikt over reseksjoneringsreglene.

Dersom dere er flere eiere av eiendommen og eierandelene deres er de samme før og etter seksjoneringen, kan dere fordele seksjonene mellom dere i forbindelse med seksjoneringen. Fyll i tilfelle ut skjemaet fordeling av sameieandeler ved seksjonering (Kartverket) og legg det ved søknaden om seksjonering.  En kan også benytte pkt 5 på rekvisisjonen om seksjonering.

Ved seksjonering av eksklusivt uteareal må søker angi dette med bokstaven "G" i søknadsskjemaet punkt 4 (kolonnen "Tilleggsareal") og rekvirere oppmålingsforretning i eget skjema.

Søknaden må ha original underskrift (krav fra Kartverket).
Søknaden og vedleggene sendes til Tromsø kommune, Pb. 6901  Langnes, 9299 TROMSØ

Pris   
  • Seksjonering av nybygg 2-5 seksjoner: 10 000 kroner.
  • Seksjonering av eksisterende bygg 2-5 seksjoner: 10 000 kroner.
  • Reseksjonering 1-5 seksjoner: 12 000 kroner.
  • Dersom du skal seksjonere eller reseksjonere flere enn 5 seksjoner, koster hver seksjon over 5 seksjoner 300 kroner per seksjon.
  • I tillegg kommer tinglysingsgebyret på 525 kroner per sak.

Oppretting eller endring av utendørs tilleggsareal (andel i grunn) utføres i en oppmålingsforretning og gebyret for denne er kr 20 310,- per sak med grenseavmerking.  Der grenseavmerking kan utelates er gebyret kr 4510,- per sak. Oppheving (sletting) av seksjonering koster 5000 kroner. Det skal ikke betales tinglysingsgebyr i disse sakene.
Dersom søknad avslås, beregnes 50% av fullt gebyr.
Dersom søknad blir trukket før den er behandlet eller den av andre grunner ikke kan behandles, beregnes halvt gebyr.
Gebyrene for seksjonering og reseksjonering er fastsatt i lov om eierseksjoner av 16.06.2017 nr 65 og i Tromsø kommune sitt gebyrregulativ

Behandlingstid
Søknad om seksjonering, reseksjonering og sletting av seksjonering skal være behandlet og registrert i matrikkelen innen 12 uker. Dersom du ønsker å etablere eksklusivt uteareal til seksjonene, er behandlingstiden noe lengre. Saksbehandlingstiden forlenges dersom søknaden eller vedleggene er mangelfulle.
 
 
Saksbehandling
Tromsø kommune tar imot og journalfører søknaden. Geodatakontoret gjennomgår søknaden. Dersom det er feil eller mangler i søknaden, gir vi deg en frist for retting. Når søknaden er tinglyst, sender vi deg en faktura med seksjonerings- og tinglysingsgebyret.

Deretter sjekker vi om disse vilkårene for seksjonering er tilstede:
  • Hver boligseksjon er en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven og har kjøkken, bad og wc i hoveddelen.
  • Hver seksjon skal ha enerett til å bruke en bruksenhet.
  • Hver seksjon skal ha en fast sameiebrøk.
  • Bruksenhetens hoveddel skal være en klart avgrenset og sammenhengende del av bygningen og ha egen inngang.
  • Det skal være avsatt nok parkeringsareal til å sikre det antallet parkeringsplasser som er kravet i byggetillatelsen.
  • Alle bruksenhetene inngår i seksjoneringen.
  • Seksjoneringen gjelder bare for en eiendom.
  • Det er bestemt at den enkelte seksjon skal brukes til bolig eller næring og dette samsvarer med formålet i arealplan eller annen tillatelse.
  • De arealene som flere seksjonseiere trenger tilgang til og arealer som etter plan- og bygningsloven er avsatt til felles uteoppholdsareal, skal seksjoneres som fellesareal.
Vi må ofte befare bygget for å kontrollere at vilkårene er tilstede og for å være sikre på at tegningene viser bygget slik det er i dag. Ved seksjonering av eiendommer med nybygg kontrolleres seksjoneringstegningene opp mot sist godkjente byggesaksvedtak. Dersom vilkårene ovenfor er innfridd, gjør vi vedtak om seksjonering. Når seksjoneringen er vedtatt, fører vi den inn i matrikkelen (eiendomsregisteret) og sender dokumenter til tinglysing etter 3 uker. Til slutt sender vi dere de tinglyste dokumentene og matrikkelbrevene for de nye seksjonene.

Mer om seksjonering
Hva er eierseksjonering?
En eierseksjon er en sameieandel (leilighet) i en bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en eller flere boliger/leiligheter eller andre bruksenheter i eiendommen, jf. Eierseksjonsloven § 1. Med andre bruksenheter menes deler av hus som brukes til for eksempel industri, kontorer, forretninger og lignende.

Hva kan seksjoneres
I prinsippet kan all bebygd eiendom der bebyggelsen består av flere boliger/leiligheter eller andre bruksenheter seksjoneres.
 
Hva kreves av standard i en seksjon
En boligseksjon må være en lovlig etablert bruksenhet etter plan- og bygningsloven og ha eget kjøkken, bad og wc i bruksenhetens hoveddel. Dette betyr at disse rommene må ligge inne i leiligheten, og at de må kunne nås uten å måtte passere fellesareal eller andre bruksenheter.

Hva består en eierseksjon av?
Skal en eiendom seksjoneres, må alle bruksenhetene inngå i seksjoneringen. Hver seksjon må bestå av en hoveddel som fremstår som en klart avgrenset og sammenhengende del av en bygning på eiendommen. Hoveddelen skal ha egen inngang fra et fellesareal. Adkomsten til seksjonen kan ikke skje via andre seksjoner. I tillegg kan en seksjon omfatte andre deler av eiendommen som boder i kjeller og loft, eller deler av andre hus på eiendommen, garasjeplass i garasjebygg, eller deler av utomhusarealet.

Vedtekter
Alle sameier må ha vedtekter og de skal vedlegges seksjoneringssøknaden. Vedtektene må minimum inneholde kommunenavn, gårds- og bruksnummer og eventuelt festenummer. De skal også fastsette hvor mange styremedlemmer sameiet har. Dersom det i byggetillatelsen er krevd opparbeidet parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne, må sameiet sine vedtekter sikre at parkeringsplassene gjøres tilgjengelige for disse, jfr. eierseksjonsloven §26. Dette kravet om å innføre vedtekter som sikrer at plassene gjøres tilgjengelige, gjelder også for etablerte sameier og er uavhengig av om parkeringsplassene er tilleggsdel til seksjoner eller fellesareal. Vedtektene må være endret og registrert i Foretaksregisteret innen 01.01.2019.

Reseksjonering
Hva er reseksjonering?
Reseksjonering vil si endringer som gjøres etter at den første seksjoneringen er foretatt, for eksempel en ytterligere oppdeling eller sammenslåing av eksisterende seksjoner.
Hvem kan søke reseksjonering?
Seksjonens eier kan søke om reseksjonering. Reseksjonering som omfatter flere seksjoner må signeres av alle berørte seksjonseiere. Dersom fellesareal blir berørt av en reseksjonering, eller at det vil oppstå nye seksjoner, kreves det samtykke av sameiet før reseksjoneringen kan gjennomføres. Det er sammensatte regler for underskrift og samtykke ved reseksjonering, se mer i Kartverket sin oversikt over reseksjoneringsreglene.
 
Endring av sameiebrøk
Dersom sameiebrøken endres i reseksjoneringen, anses det for å ha skjedd en verdioverføring mellom sameierne. Dette utløser et krav om å betale dokumentavgift. Avgiften utgjør 2,5 % av salgsverdien av det som overføres. Verdiøkningen skal opplyses i punkt 4 i søknaden.
Spesielle krav ved reseksjonering
Reseksjonering kan bare skje med samtykke fra alle som har tinglyst pant i de berørte seksjonene. Samtykket skal foreligge når søknaden sendes inn.
Kommunen sin rett til å kreve reseksjonering
Dersom en eiendom er seksjonert før den var ferdig utbygd og det viser seg at det er avvik av betydning mellom de seksjonerte og de ferdige bruksenhetene, kan kommunen pålegge de berørte seksjonseierne å re-seksjonere. Det samme gjelder dersom to eller flere bruksenheter ikke er blitt bygd ut og dersom eiendommen/bruksenheten endrer formål fra bolig til næring eller motsatt. Kommunen skal da gi en frist for å søke reseksjonering. Dersom pålegget ikke etterkommes innen fristen, kan kommunen ilegge tvangsmulkt.
Slette seksjonering
Når du sletter (opphever) seksjoneringen på en eiendom, eier du ikke lenger en seksjon, men en andel av grunneiendommen.
Dersom du vil slette en seksjonering, må du fylle ut skjemaet for reseksjonering.  
Alle seksjonseiere må skrive under på skjemaet.
Samtykke fra panthaver må vedlegges.
Eventuelle fullmakter må sendes inn. Disse må være originale eller bekreftet rett kopi og ikke eldre enn 6 måneder.
Sletting (oppheving) av seksjonering koster 5000 kroner.

Kilder og nettsteder Kontakt oss
Postadresse: Tromsø kommune, Pb. 6900 Langnes, 9299 TROMSØ.
Besøksadresse: Rådhuset, Rådhusgata 2, TROMSØ.
Seksjoneringstelefonen: 90 10 97 00, Guri Woll.
 

Uteareal som tilleggsdel til seksjon

Betingelser for uteareal som tilleggsdel
Til den enkelte seksjon kan det om ønskelig knyttes enerett til bruk også av de ubebygde deler av tomta. Formålet med en slik eksklusiv bruksrett kan f.eks. være areal til uteopphold eller parkering. Betingelsen er at de aktuelle arealer ikke er nødvendige til felles bruk for flere seksjonseiere. Typiske eksempler på det siste vil være adkomstveien inn til bebyggelsen; gjesteparkering; og lekeplasser. Avtale om enerett til bruk av ubebygd del av tomt må heller ikke være i strid med reguleringsplan eller betingelser stilt i byggetillatelsen. Dersom det i byggesøknaden f.eks. er vist at et bestemt areal skal være til felles uteopphold for alle beboerne, kan man ikke senere legge dette ut som tilleggsdel til kun én seksjon.

Hva betyr enerett til bruk?
Selv om ubebygd areal er lagt til én bestemt seksjon, betyr ikke dette at eieren kan disponere over dette helt fritt. Det må understrekes at det her kun er tale om en bruksrett. Eiendomsretten ligger fortsatt til sameiet som felleseie. Dette betyr at seksjonseieren ikke kan foreta noen form for utbygging - eller større utgravninger eller oppfyllinger. Innholdet i bruksretten kan som eksempel for et hageareal være begrenset til beplantning; mindre planeringer; samt anbringelse av løs platting på terreng. Seksjonseiers bruksrett er heller ikke til hinder for at øvrige seksjonseiere kan gjøre bruk av arealet ved særskilt behov. For bygningsvedlikehold kan man f.eks. ikke nekte oppsetting av stillas eller stige på arealet. Dersom det er behov for legging av nye ledninger/kabler inn til bygningen, må man også akseptere nødvendig gravearbeid.

Bestemmelse i seksjoneringsdokument eller vedtekt?
Bestemmelser om enerett til bruk av utearealer kan inntas i seksjoneringsdokumentene eller i sameiets vedtekter. Valget her vil være bestemmende for hvorledes senere endringer kan ordnes. En bruksrettsavtale - tinglyst gjennom seksjoneringsbegjæringen - kan kun endres gjennom en reseksjonering. Da kreves samtykke fra den aktuelle bruksrettshaver. Om
bestemmelsene kun inntas i vedtektene, har sameiemøtet anledning til å vedta endringer. De etterfølgende avsnitt og eksempler omhandler kun bruksrettsavtale tinglyst gjennom seksjoneringsbegjæringen.
 
Inntegning på situasjonsplan - eller særskilt måledokument?
Rekvirenten (grunneier eller seksjonseiere) kan selv tegne inn avgrensningen av utearealer som skal være tilleggsdel til seksjon. Forutsetningen er at arealet kan avgrenses av bygningsdeler eller med utmål fra slike - jfr. eierseksjonslovens § 9, 2. ledd. Grensene for de enkelte utearealer fastsettes i koordinater gjennom oppmåling av kommunen. Det blir da utarbeidet et måledokument som følger seksjonerings-begjæringen som et ekstra vedlegg. For dette arbeidet vil kommunen beregne seg et ekstra gebyr.

Oversikt over reseksjoneringsreglene

 
Typer av reseksjonering
Begjæringen må fremsettes av
Styrets samtykke er nødvendig
Sameiemøtets samtykke er nødvendig
Panthavernes samtykke nødvendig (tingl. pant)
Én seksjon deles i flere

§ 12

Seksjonseier

Nei
Ja (2/3)
Bare dersom stemme-tallet økes. Gjelder rene boligsameier. (§§ 30 f og 37, 1.ledd)
Ja (Løs erkl.)
Hvis pantefrafall må obligasjonen gis påtegning.
To eller flere seksjoner slås sammen

§ 12
De berørte seksjonseiere.
(Nytt hjemmels-forhold må avklares.)

Nei

Nei
Ja (Løs erkl.)
Prioritetskollisjoner må avklares - evt. ved påtegning på obl.
Areal i en seksjon overføres til en annen

§ 12/§ 13

De berørte seksjonseiere

Nei

Nei
Ja

(Løs erklæring))
Fellesareal utvides

§ 12
De berørte seksjonseiere
Ja
(§ 12, 2.ledd, 1.pkt)
Nei
Ja
(Løs erklæring)
(§ 12, nr. 4)
Ny(e) seksjoner opprettes av tidl. fellesareal

§ 13

Styret

-----------
Ja (2/3)

(§ 30 b)

Nei
Del av fellesareal tillegges seksjon

§ 13

Styret

-----------
Ja (2/3)

(§ 30 b)
Ja (Løs erkl.)
(Gjelder panthavere i seksjonen som utvides)
Eierbrøken endres uten arealoverføring

§ 12/§ 13
De berørte seksjonseiere

Nei

Nei
Ja
(Løs erklæring)
(§ 12, nr. 4)
Endring av formål for seksjon(er)

§ 13
Seksjonseier(ne)

Nei
Ja (2/3)

(§ 30 e)
Ja

(Løs erklæring))
Opphevelse av seksjonering

§ 12/§ 13
Samtlige seksjonseiere

-------------

-------------
Ja (Løs erklæring.)
Prioritetskollisjoner må avklares - evt. ved påtegnegning på obl.
 

Les også:

Skriv ut Skriv ut |
Del denne side: